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發(fā)布時間：2020-12-25 瀏覽次數(shù)：1225次 作者：舟濟(jì)律師事務(wù)所

【案件簡介】

       成華區(qū)吳先生因原有的農(nóng)村宅基地房屋動遷，取得安置的產(chǎn)權(quán)房訂房單。2012年12月，吳先生的女兒代表吳先生，將一套安置房屋的配額轉(zhuǎn)讓給喬先生，并訂立一份協(xié)議書，其中約定房價27.9萬余元，如果一方違約，由違約方付50%的違約金等。事后，吳先生共收取了喬先生29.5萬元，用于支付房價款等費(fèi)用。

       2014年6月，吳先生從房產(chǎn)公司拿到這套安置房后，卻與項(xiàng)先生簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，將房屋及車庫以48萬元的價格賣給了項(xiàng)先生，并辦理了房屋過戶手續(xù)，項(xiàng)先生取得了房產(chǎn)證。  

       其間，喬先生強(qiáng)行入住后，曾以吳先生拒交房屋為由訴到法院，項(xiàng)先生作為第三人參加訴訟。經(jīng)法院判決認(rèn)定，項(xiàng)先生受讓吳先生的房屋所有權(quán)是善意、有償取得，簽訂的房屋買賣合同合法有效。因此，2014年8月，項(xiàng)先生以喬先生強(qiáng)占其合法取得的房屋為由，起訴要求喬先生搬離，獲得法院支持。   

       2015年2月，喬先生在無法獲得房屋的情況下，以吳先生故意毀約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任為由訴到法院。   

雙方爭辯違約責(zé)任   

       在法庭上，喬先生認(rèn)為，在以往的訴訟中，自己要求吳先生交付房屋的訴訟請求未獲支持，且項(xiàng)先生訴求自己搬離已獲法院支持，現(xiàn)原告已無法得到涉訟房屋，故起訴到法院，要求判令吳先生夫婦返還已付購房款29.5萬元；支付違約金13.9萬余元；支付購房差價損失29.1萬余元等。  

       吳先生夫婦則認(rèn)為，造成雙方買賣不成是因?yàn)閱滔壬辉钢Ц冻^約定面積的房款所致，是喬先生違約在先，自己是在發(fā)函給喬先生后，才將房屋賣給別人的，喬先生主張的經(jīng)濟(jì)損失是喬自己造成的，故只同意返還購房款，而違約金過高，要求法院調(diào)整，對其余訴訟請求要求駁回。  

       在審理中，法院委托房地產(chǎn)估價公司，對涉訟房屋（毛坯房）在不同時間節(jié)點(diǎn)的市場價格作評估，結(jié)論為平均市場價格70萬元左右。  

故意毀約必須“埋單”  

       法院審理后認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則并按照約定全面履行自己的義務(wù)。吳先生在具備了履行交房義務(wù)的條件下，未能按約將房交付喬先生。且吳先生在未解除與喬先生簽訂的買賣協(xié)議前提下，將房屋以高出雙方約定價格18萬元的價格轉(zhuǎn)讓給案外人，直接導(dǎo)致喬先生無法獲得此房屋。吳先生的行為顯屬故意毀約，已構(gòu)成根本性違約，對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。據(jù)此，法院作出了上述判決。   

【律師點(diǎn)評】  

      雙方在簽訂協(xié)議后房價不斷上漲，因吳先生故意違約而引發(fā)多起訴訟，喬先生喪失了在此期間再購房的機(jī)會，造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，而吳先生按約承擔(dān)的違約金顯然無法彌補(bǔ)對方的損失。按照違約方應(yīng)完全賠償原則，對違約金不足以賠償損失部分，吳先生還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。